Strukturel due diligence

Strukturel due diligence undersøger, om værdien af et energiprojekt kan nå frem til den, der betaler for det — i netop denne ejendoms konstruktion.

Den tekniske due diligence spørger, om anlægget virker. Den strukturelle spørger, om værdien kan nå frem. Det er to forskellige spørgsmål, og det andet bliver sjældent stillet, før anlægget står der.

Hvad der afgør det

Fem lag omkring projektet — ikke projektet selv.

Lag	Hvad der undersøges
Ejerform	Hvem beslutter, og med hvilket flertal
Målerkonstruktion	Hvem må forbruge strømmen, og hvilken afgift følger den
Lejeret	Om besparelsen kan hentes hjem, og ad hvilken vej
Arealret	Om anlægget overhovedet må stå der
Finansieringsstruktur	Om ejerskabet til anlægget ændrer projektets driftsøkonomi

Hvad det ikke er

Disciplinen ligger ved siden af tre andre, ikke oven på dem.

Disciplin	Spørgsmålet den svarer på
Teknisk due diligence	Virker anlægget, og er det dimensioneret rigtigt
Måling og verifikation	Hvad bruger bygningen faktisk
Assurance	Kan tallet erklæres over for tredjemand
Strukturel due diligence	Kan værdien nå frem i denne konstruktion

Strukturel due diligence er en undersøgelse, ikke en erklæring. Den udstedes ikke som attest, revision eller certificering, og den erstatter ikke en teknisk gennemgang.

Hvorfor feltet findes

COWI's baggrundsrapport for Klimapartnerskabet for Finanssektoren fra marts 2025 kortlægger fjorten barrierer for private investeringer i den grønne omstilling. Rapporten afgrænser sig selv udtrykkeligt til havvind og PtX, fordi investeringsbehovet dér er størst. Afgrænsningen er velbegrundet — havvind alene udgør omkring 45 % af behovet.

Men den efterlader et felt udækket. Ordet »ejendom« står fem gange på 121 sider, og anlæg bag måleren behandles ikke: solceller på tage, batterier på matriklen, ladeinfrastruktur i ejendomme, og samspillet mellem dem.

Et katalog over otte strukturelle barrierer for elektrificering af ejendomme, holdt op mod rapportens fjorten, giver resultatet:

Fire er varianter af barrierer, rapporten kender — set fra ejendomssiden i stedet for fra produktionssiden. I tre af de fire ændrer perspektivskiftet, hvad problemet er.
Tre har ingen modsvarighed overhovedet. Og det er ikke tilfældigt: rapportens cases er projektudviklinger på egen grund, hvor låntageren ejer både anlægget og arealet og sælger strømmen videre. På en byejendom holder ingen af de tre forudsætninger nødvendigvis — ejerskabet til anlægget ligger ikke nødvendigvis hos låntageren, arealet gør det ikke, og strømmen bruges af nogen andre.

Det er tre retsstillinger, produktionssiden aldrig møder. Låntageren er en ejendomsejer og ikke en projektudvikler, beløbet er millioner og ikke milliarder, og barriererne er skattemæssige, lejeretlige og arealretlige frem for udbudstekniske.

De otte barrierer

Hver barriere er anført med hjemmel, så den kan efterprøves uden mig.

Afgiftsreglerne gør samplacering til et enten-ellerSkatteret
Finansieringsstrukturen afgør afgiftsbehandlingenSkatteret
Kapacitet er en pris og en plads i køenNet og administration
Bygningsejeren har pligten, men ikke rådigheden over arealetArealret og udbudsret
Udlejningsejendomme kan hverken give lejerne strømmen eller hente værdien over huslejenLejeret
Beregningsgrundlaget for effektbetalingen kan ikke slås opOplysning
Business casen efterprøves ikke, selv om data er frit tilgængeligeIncitament
Den grønne skattereform stiller den mindre virksomhed dårligere end den storeSkatteret

Rækkefølgen betyder noget. Nummer fire skal besvares først: de øvrige syv angår, om projektet er rentabelt, mens nummer fire angår, om det overhovedet må stå der — og det spørgsmål kan ikke løses med en bedre business case.

Hvem der står bag

Christina Elver, C Elver ApS. Jeg regner energiomlægninger igennem økonomisk, juridisk og arealretligt for at svare på ét spørgsmål: kan investeringen bære sig — og for hvem.

Jeg sælger ingen anlæg og repræsenterer ingen leverandør.